◆ פרויקט דגל — רובע אשכול, שדה דב◆ Flagship — Eshkol Quarter, Sde Dov

Rainbow at Sde Dov

היתר בנייה ראשון ברובע שדה דב. 480 יחידות דיור ברמת ריזורט. הנתונים שמשקיע צריך כדי להחליט.First building permit in all of Sde Dov. 480 resort-grade units. The data an investor needs to decide.

₪86K/מ״ר
ממוצע מצטבר
265/480
נמכרו (55%)
₪2.3B
מכירות מצטברות
~2030
מסירה צפויה
+39%
מפריסייל
7→13→80%
מבנה תשלומים
התאם את הדף עבורי —Customize this page for me —
📊 נתוני שוקMarket data

דופק השוקMarket Pulse

BOI, CBS, TASE, Tax Authority | Mar 2026
₪86K
₪/מ״ר Rainbow₪/sqm Rainbow
+39% מפריסיילfrom presale
₪95K
עסקאות אחרונותRecent txns
+10.5%
4.0%
ריבית בנק ישראלBOI rate
↓ from 4.5%
83,920
דירות לא נמכרו (ארצי)Unsold apts (national)
שיא — שוק קוניםRecord — buyer's market
55%
Rainbow sell-through
נגד המגמהAgainst trend
מה זה אומר: השוק הארצי בהאטה — 83,920 דירות חדשות לא נמכרות. ב-Rainbow, 55% נמכר במחירים עולים. הפער מצביע על ביקוש ספציפי לפרימיום. What this means: National market slowing — 83,920 unsold new units. Rainbow shows 55% sold at rising prices. The gap signals premium-specific demand.
⚡ תובנת שוקMarket insight

פער משא ומתן — כמה מרחב יש לך?Negotiation Gap — How much room do you have?

ההפרש בין מחיר מבוקש (יד2) למחיר סגירה בפועל (רשות המיסים) — מדד לכוח הקניה שלך כרגע.The gap between asking price (Yad2) and actual closing price (Tax Authority) — your buying power indicator right now.

רשות המיסים + יד2 — שילוב נתונים ייחודיTax Authority + Yad2 — unique data combination
12%
שוק חםHot mkt
שוק קוניםBuyer mkt
פער נוכחי — צפון ת״אCurrent gap — North TLV
מוכרים מבקשים ~12% מעל מחיר סגירהSellers asking ~12% above closing price
3%
5%
8%
10%
12%
פער לפי שנה — עולה = יותר מרחב למשא ומתןGap by year — rising = more negotiation room

🔍 מה זה אומר🔍 What this means

מוכרים בצפון ת״א עדיין מתמחרים לפי שיא 2022, אבל קונים כבר סוגרים עסקאות 10-12% מתחת למחיר המבוקש. זה אומר: יש מרחב למשא ומתן. ב-2021, הפער היה רק 3% — שוק של מוכרים. היום, הכוח אצלכם. North TLV sellers still price at 2022 peaks, but buyers close 10-12% below asking. This means: there's negotiation room. In 2021, the gap was only 3% — a seller's market. Today, the power is with buyers.

💡 למה זה רלוונטי ל-Rainbow?💡 Why this matters for Rainbow

בפרויקט חדש כמו Rainbow, אין "משא ומתן" קלאסי — המחירון קבוע. אבל הנתון מעיד על הכיוון הכללי: שוק שמעדיף קונים. מי שרוכש היום ב-Rainbow קונה בסביבה שמחיר המשנה (שוק יד-2) מייצג ביקוש נמוך יותר — כלומר פחות תחרות על יחידות פרימיום. In new projects like Rainbow, there's no classic "negotiation" — prices are set. But this data shows the overall direction: a buyer-friendly market. Buying Rainbow now means less competition for premium units, as the secondary market shows reduced demand pressure.
01 מי עומד מאחורי הפרויקט

Israel Canada (TASE: ISCN)

היזם הנדל״ני הגדול בישראל לאחר מיזוג אקרו — ₪10.1 מיליארד שווי משולב, 29,000 יח״ד בצנרת, מחיר דירה ממוצע הגבוה בענף.

דיווחי TASE, דו״חות כספיים, כלכליסט, גלובס

🕸️ ציון אמינות יזם — השוואה רב-ממדית🕸️ Developer Trust Score — Multi-Dimensional Comparison

מתודולוגיה: 6 פרמטרים מבוססי נתונים ציבוריים. ציון 0-100 לכל פרמטר.Methodology: 6 parameters based on public data. Score 0-100 per parameter.

Israel Canada ציון: —
Hagag (Gindi Group) —
Y.H. Dimri —
שורה תחתונה: Israel Canada מובילה ב-4 מתוך 6 ממדים. חולשה עיקרית: יחס חוב-הון 214% (גבוה מהממוצע ~120%) — אופייני ליזם בצמיחה מהירה. כל הפרויקטים בליווי בנקאי סגור.Bottom line: Israel Canada leads in 4 of 6 dimensions. Key weakness: debt-to-equity at 214% (above industry ~120%) — typical for fast-growth developers. All projects have closed bank accompaniment.
70%
רוכשים חוזרים
הנתון החזק ביותר לאמינות יזם
244%
תשואת מניה 5 שנים
₪774M
הכנסות 2024
₪232M
רווח נקי 2024

רקורד מסירות

Best Building in the World — CTBUH

Da Vinci

2 מגדלים × 44 קומות. פרס בינלאומי. נמסר.

הוכחת קונספט מעורב שימוש

Midtown TLV

2 × 50 קומות. עלות ₪2.6B. מגורים + משרדים + מסחר. נמסר.

המגדל הגבוה בישראל

Vertical City

72 קומות, רמת גן. היתר בנייה ספטמבר 2025.

★ מי קונה כאןWho's buying

פרופיל רוכשים — RainbowBuyer Profile — Rainbow

מיהם האנשים שכבר עשו את הבדיקה וקנו?Who already did their due diligence and bought?

דיווחי חברה, רשות המיסים, תקשורתCompany filings, Tax Authority, media

📊 מי הרוכשים📊 Who's buying

🔁
רוכשים חוזרים של Israel CanadaRepeat Israel Canada buyers
מתוך 50K+ בסיס משקיעים — קנו פרויקט קודם ורכשו שובFrom 50K+ investor base — bought previous IC projects and returned
70%
🌍
תושבי חוץ ודיאספורהNon-residents & diaspora
עלייה של 119% בביקוש מחו״ל לאחר אוקטובר 2023 (מדלן)119% surge in overseas demand post-October 2023 (Madlan)
~35%
💼
הייטק ויזמיםTech & entrepreneurs
מבוסס על פרופיל רוכשים מדו״חות חברה — לא סקרBased on buyer profiles from company filings — not a survey
~45%

* הקטגוריות אינן בלעדיות — רוכש יכול להיות גם חוזר וגם מהתפוצות. מקור: דו״חות כספיים IC, כלכליסט, גלובס.* Categories overlap — a buyer can be both repeat and diaspora. Source: IC filings, Calcalist, Globes.

⭐ רוכשים בולטים⭐ Notable Buyers

אייל וולדמןEyal Waldman
Mellanox founder ($6.9B)
₪50M
קומה שלמהFull floor
יוסי כהןYossi Cohen
ראש המוסד לשעברFormer Mossad Director
₪14M
~₪100K/sqm
נועה קירל + משפחהNoa Kirel + Family
3 יחידות3 units
₪41M
שיא מחיר רשוםRecorded price record
182 sqm | Tax Authority
₪119K/sqm
למה זה חשוב: כשמייסד Mellanox, ראש המוסד לשעבר, ואנשי הייטק בכירים בוחרים לקנות כאן — זו לא המלצה. זו עובדה.Why this matters: When a Mellanox founder, former Mossad director, and senior tech executives choose to buy here — that's not a recommendation. That's a fact.
✈️ רוכשים מחו״לBuying from abroad

מדריך לרוכש הדיאספורהThe Diaspora Buyer's Guide

60% מעסקאות הלוקס בת״א — רוכשים מחו״ל. הנה מה שאתה צריך לדעת.60% of Tel Aviv luxury transactions are diaspora buyers. Here's what you need to know.

Tax Authority, BOI, Israel Bar Association
🛡️ הדירה בישראל = פוליסת ביטוח. לא רק השקעה — עוגן. לאחר אוקטובר 2023, ביקוש מהתפוצות עלה ב-119%.🛡️ The Israel apartment = insurance policy. Not just an investment — an anchor. Post-October 2023, diaspora demand surged 119%.
💰

מיסוי — מה מחכה לךTaxation — What to expect

מס רכישה: 8% מהשקל הראשון (דירה נוספת).
אין פטור ״דירה ראשונה״ לתושבי חוץ.
מס שבח: 25% על הרווח (פטורים מסוימים לעולים).Purchase tax: 8% from the first shekel (additional property).
No "first apartment" exemption for non-residents.
Capital gains: 25% on profit (certain exemptions for olim).

💡 פרצת עלייה: עולה חדש נהנה ממס רכישה מופחת עד 18 חודשים לפני/7 שנים אחרי עלייה💡 Aliyah loophole: New olim get reduced purchase tax up to 18 months before / 7 years after aliyah
💱

מטבע — $/₪ חישוב חיCurrency — Live $/₪ Calculator

הזן סכום בדולרים — ראה כמה זה בשקלים.Enter USD amount — see the NIS equivalent.

$
→
—

שער משוער: ₪3.62/$1 (עדכון אחרון: מרץ 2025) | מגמה 5 שנים: ₪3.15→3.62 (+15%)Approx. rate: ₪3.62/$1 (last updated: Mar 2025) | 5yr trend: ₪3.15→3.62 (+15%)

🏦

משכנתא לתושב חוץNon-Resident Mortgage

LTV מקסימלי: 50% (לא 75% כמו תושבים).
ריבית: +0.3-0.5% מעל תעריף רגיל.
תיעוד נדרש: אישור הכנסה, דו״ח אשראי מחו״ל, דרכון.
בנקים פעילים: לאומי, הפועלים, דיסקונט — מחלקות בינלאומיות.Max LTV: 50% (not 75% like residents).
Interest: +0.3-0.5% above standard rates.
Documentation: income verification, foreign credit report, passport.
Active banks: Leumi, Hapoalim, Discount — international departments.

⚖️

תהליך משפטי — מה לדעתLegal Process — What to know

חוזים בעברית בלבד — חובה עורך דין דובר שפתך.
93% מהקרקע = חכירה ממשלתית (רמ״י). עסקה רגילה.
רישום בטאבו: 3-12 חודשים.
ייפוי כוח: ניתן לחתום מרחוק (קונסוליה/נוטריון).Contracts are Hebrew only — you need a lawyer who speaks your language.
93% of land = government leasehold (ILA). Standard transaction.
Tabu registration: 3-12 months.
Power of attorney: can sign remotely (consulate/notary).

💡 Rainbow = ליווי בנקאי סגור — כספך מוגן בחשבון נאמנות💡 Rainbow = closed bank accompaniment — your funds are held in trust
קהילת Rainbow: ~35% מהרוכשים הם מהתפוצות. צרפתים, אמריקאים, בריטים. "חבר מביא חבר" — מודל הקהילה של Israel Canada.Rainbow Community: ~35% of buyers are diaspora. French, Americans, British. "Friend brings friend" — Israel Canada's community model.
02 מה קונים

מפרט הפרויקט — ריזורט עירוני

Rainbow זה לא רק דירה — זה חבילת שירותים שמשפיעה על שווי הנכס, שכר הדירה האפשרי, וסוג השוכרים שתמשכו.

🏗️ מבנה הפרויקט

• מגדל אחד 39-42 קומות (עיצוב ספירלי)
• 6 בניינים בוטיק בני 8-9 קומות
• כל בניין בוטיק = צבע אחר מהקשת
• לגון מרכזי + חצר פנימית
• ~2,000 מ״ר מסחרי בקומת קרקע
• סה״כ 480 יח״ד | ~75,000 מ״ר בנוי

🏊 אמניטיז (כלולים בדמי ניהול)

• בריכה אולימפית + בריכת מבוגרים
• חדר כושר 800 מ״ר + ספא
• יוגה / פילאטיס סטודיו
• קולנוע | חדר ביליארד
• מרחב עבודה משותף (co-working)
• בית קפה פרטי | מסעדות
• ג׳ימבורי ילדים | מגרשי פאדל

💰 למה זה חשוב למשקיע?

שכ״ד גבוה יותר: דירות בפרויקטים עם אמניטיז מושכות שכ״ד גבוה ב-10-20% מפרויקטים רגילים באותו אזור.
סוג שוכרים: אמניטיז ברמת ריזורט מושכים שוכרים ברמת הכנסה גבוהה — פחות תחלופה, פחות סיכון.
שימור ערך: פרויקטים עם ניהול CityHall שומרים על איכות לאורך זמן — משפיע על ערך מכירה חוזרת.
דמי ניהול משוערים: ₪1,200-2,500/חודש (תלוי גודל דירה). מנוהל ע״י CityHall — חברת ניהול הנכסים של Israel Canada.

סוגי דירות

2
חדרים
~52 מ״ר
₪3.7-4.5M
עד קומה 25 במגדל
3
חדרים
~72 מ״ר
₪5.5-7.2M
4
חדרים
~110 מ״ר
₪8.5-11M
מיני
פנטהאוז
~133 מ״ר
₪10-14M
PH
פנטהאוז
~550 מ״ר
₪50M+
03 מה מגיע לאזור

ציר זמן פיתוח — שדה דב

16,000 יח״ד, 4 תחנות רכבת קלה, 365 דונם פארקים, 330K מ״ר משרדים, 3,000 חדרי מלון. הפיכת שדה תעופה לרובע עירוני.

תב״ע ת״א/4444, רשות מקרקעי ישראל, NTA, עיריית ת״א
אוגוסט 2020
אישור תוכנית מתאר ת״א/4444
1,300-1,500 דונם. הפיכת שדה התעופה לרובע עירוני חדש.
אוגוסט 2021
IC זוכה במכרז — ₪1.307 מיליארד
חלקה 111, רובע אשכול. ~₪2.6M לקרקע ליחידה. חכירה ל-98 שנה.
מאי 2023
השקת פריסייל
₪72,000/מ״ר. 60% מהשלב הראשון (67 יח׳) נמכר מיד.
אפריל 2024
תחילת עבודות חפירה
היתר חפירה ודיפון. עבודות שטח בפועל.
ספטמבר 2025
היתר בנייה ראשון בשדה דב כולו
Rainbow = הפרויקט הראשון עם היתר בנייה מלא ברובע. יתרון תזמון משמעותי.
ינואר 2026
חוזה בנייה — אשטרום ₪736M
קבלן ציבורי. ליווי בנקאי סגור ₪1.2B (לאומי + מזרחי טפחות).
~2028
פתיחת פארק חופי (חלקי)
265 דונם, 2+ ק״מ טיילת. נמל יאכטות מורחב.
דצמבר 2030
הקו הירוק — 4 תחנות בשדה דב
פרופסור, נופי ים, איינשטיין, זהבה לויטוב. חיבור לרמת החייל + הרצליה.
~2030
מסירת דירות Rainbow
מסירה מדורגת. הדירות הראשונות שנמסרות ברובע כולו.
~2035
בשלות מלאה
16,000 יח״ד מאוכלסות. כל התשתיות פעילות. שכונה חיה.

ציון עוצמת פיתוח

9.2
מתוך 10
4
תחנות רכבת קלה
365
דונם שטחים ירוקים
16K
יח״ד מתוכננות
330K
מ״ר משרדים
3,000
חדרי מלון
2km+
טיילת חוף

נתון היסטורי: אזורים שקיבלו רכבת קלה בישראל רשמו עליות מחיר של 15-25% תוך 3 שנים מפתיחת תחנה.

⚡ ניתוח היצעSupply analysis

לחץ היצע עתידי — מתי ייכנסו דירות לשוק?Forward Supply Pressure — When do units hit the market?

16,000 יח״ד מתוכננות — אבל לא כולן מגיעות בו זמנית. לוח הזמנים קריטי לתזמון ההשקעה.16,000 units planned — but they don't arrive simultaneously. The timeline is critical for investment timing.

רמ״י, TASE, GovMap, ניתוח פנימיILA, TASE, GovMap, internal analysis

📊 יחידות נכנסות לשוק לפי שנה📊 Units entering market by year

העבר עכבר על עמודה לפירוטHover over a bar for details

RainbowRainbow
אשכול — אחריםEshkol — others
רובע מרכזיCentral
רובע צפוניNorthern

🏆 יתרון ראשון לנוע🏆 First-Mover Advantage

Rainbow נמסרת ~2030 — לפני כל פרויקט אחר. מי שקונה ב-Rainbow מוכר לשוק עם היצע מוגבל. מי שמחכה לפרויקטים זולים יותר מוכר לשוק עם 10,000+ יחידות מתחרות. Rainbow delivers ~2030 — before any other project. Rainbow buyers sell into limited supply. Those waiting for cheaper projects sell into a market with 10,000+ competing units.

🚇 אפקט רכבת קלה🚇 Light Rail Effect

+15-25%
עליית מחיר ליד קו אדוםPrice rise near Red Line
4
תחנות בשדה דבStations in Sde Dov
2030
פתיחה = מסירת RainbowOpening ≈ Rainbow delivery
04 מפת הסביבה

מפה אינטראקטיבית

Rainbow, פרויקטים מתחרים, תחנות רכבת קלה, מוסדות ציבור ואטרקציות חוף — הכל על מפה אחת.

GovMap, עיריית ת״א, NTA, מדלן
🟠 Rainbow🔴 מתחרים🔵 רכבת קלה🟣 מוסדות🩵 חוף + פארק
05 הקשר מחירים

Rainbow ביחס לשכונות סובבות

₪/מ״ר ממוצע — איפה Rainbow עומד במפת המחירים של צפון תל אביב

מדלן, רשות המיסים, נדל״ן גוב
🛡️ הגנת מחירPrice protection

רצפת מחיר דינמית — כמה באמת יכול לרדת?Dynamic Price Floor — How far can it actually fall?

שנה את ההנחות וראה איך רצפת המחיר משתנה. מתחת לרצפה — אף יזם לא יבנה.Adjust assumptions and watch the price floor change. Below the floor — no developer will build.

רמ״י, למ״ס, ניתוח פנימיILA, CBS, internal analysis

⚙️ שנה הנחות⚙️ Adjust assumptions

₪25K
15%

📊 רצפת מחיר מחושבת📊 Calculated price floor

רצפה מחושבתCalculated floor
₪75K
קרקע רמ״י 2025ILA 2025
₪1.65-1.75M/unit
↓40% ממכרז ICfrom IC tender
IC שילמה 2021IC paid 2021
₪2.6M/unit
עליית ערךAppreciation
+39%
₪72K → ₪100K
📈 מדד תשומותBuilding Index

מחשבון הצמדה — כמה תשלמו בפועל?Linkage Calculator — What will you actually pay?

80% מהתשלום צמוד למדד תשומות הבנייה. הכניסו את נתוני העסקה שלכם ותראו את ההשפעה האישית.80% of payments are index-linked. Enter your deal details to see your personal impact.

למ״ס — חודשיCBS — monthly

שינוי שנתי — מדד תשומות בנייהAnnual Change — Building Input Index

🧮 מחשבון הצמדה אישי🧮 Personal Linkage Calculator

80%
💡 טיפ: חלק מהיזמים מוכנים לנהל משא ומתן על ניתוק הצמדה (או הצמדה חלקית). שאלו את עורך הדין שלכם. 💡 Tip: Some developers will negotiate index detachment (or partial linkage). Ask your lawyer.
07 מחירים

מטריצת מחירים לפי סוג דירה

נתוני עסקאות בפועל — לא מחירון. כולל תשואה ברוטו משוערת.

רשות המיסים, דיווחי TASE, מדלן
סוגשטחטווח מחירים₪/מ״רשכ״ד צפויתשואה
2 חד׳~52₪3.7-4.5M₪72-87K~₪7,5002.2%
3 חד׳~72₪5.5-7.2M₪76-100K~₪10,0001.9%
4 חד׳~110₪8.5-11M₪77-100K~₪14,0001.7%
מיני-PH~133₪10-14M₪75-105K~₪16,0001.6%
PH~550₪50M+~₪90K+—N/A

עסקאות בולטות (Comparable Transactions)

עסקה מקסימלית שנרשמה
₪119K/מ״ר
182 מ״ר | רשות המיסים
קומה שלמה — מייסד מלנוקס
₪50M
~₪90K/מ״ר | רוכש מתוחכם
ראש מוסד ביטחוני לשעבר
₪14M
~₪100K/מ״ר | due diligence מקצועי

רוכשים אלו ביצעו בדיקת נאותות עצמאית. הנתון מוצג כ-comparable — לא כהמלצה.

לוח תשלומים — מתי הכסף יוצא

תזרים תשלומים משוער לדירת 3 חד׳ (₪6.35M)

09 מחשבון השקעה

בנה את העסקה שלך

בחר סוג דירה, אחוז מימון, וראה את התמונה המלאה — הון עצמי, תזרים, תשואה.

0% מזומן50% מקס השקעה75% דירה ראשונה
🏦 סימולטור משכנתאMortgage simulator

סימולטור משכנתא — כמה באמת תשלם?Mortgage Simulator — How much will you really pay?

בחר מסלול, ראה החזר חודשי, ובדוק מה קורה כשהריבית משתנה.Choose a track, see monthly payment, and check what happens when rates change.

Bank of Israel, commercial bank rates (Q1 2026)
₪3.18M
₪500K₪6M
25 yr
פרייםPrime
5.5%
פריים+1.5% | משתנהPrime+1.5% | Variable
קבועה ל״מFixed NI
4.3%
קבועה לא צמודהFixed non-indexed
צמודהCPI-linked
3.2%
+ הצמדה למדד+ CPI indexation
10 אסטרטגיית יציאה

מתי ובכמה — תרחישי מכירה

הערכת שווי עתידי בהנחת עלייה שנתית של 3-5% (ממוצע היסטורי צפון ת״א)

💬
ציטוט שוק: מנכ״ל י.ח. דמרי הצהיר פומבית שמחירי שדה דב צפויים להגיע ל-₪150K/מ״ר תוך 10-20 שנה. אם מתממש — דירת 3 חד׳ שנרכשה ב-₪6.35M שווה ~₪10.8M. ⚠️ תחזיות אינן מחייבות.
📊 תשואת שכירותRental yield

תשואת שכירות אמיתית — בלי אשליותTrue Rental Yield — No illusions

רוב הפלטפורמות מראות תשואה ברוטו. אנחנו מראים את מה שנשאר אחרי כל ההוצאות.Most platforms show gross yield. We show what's left after all expenses.

Yad2, רשות המיסים, עיריית ת״א, ניהול נכסיםYad2, Tax Authority, TLV Municipality, property management

🎯 אבל תשואה ≠ הסיפור המלא🎯 But yield ≠ the full story

תשואת שכירות נטו: ~2%. אבל עליית ערך בצפון ת״א עמדה על ~5% בשנה בעשור האחרון. תשואה כוללת: ~7-8% בשנה.Net rental yield: ~2%. But appreciation in North TLV averaged ~5% annually last decade. Total return: ~7-8% per year.

12 עסקאות באזור

עסקאות אחרונות — Rainbow ושכונות סמוכות

עסקאות בפועל מ-Rainbow ומשכונות סמוכות בצפון ת״א להשוואה

רשות המיסים, נדל״ן גוב, מדלן
פרויקט/שכונהחדריםשטחמחיר₪/מ״רתאריךהערות
Rainbow5182₪21.6M₪119K2024שיא מחיר
Rainbow—~550₪50M~₪90K2024קומה שלמה
Rainbow4~140₪14M₪100K2024—
כוכב הצפון4120₪9.6M₪80K2024יד שנייה
הצפון הישן385₪5.8M₪68K2024יד שנייה
רמת אביב ג׳4110₪6.6M₪60K2024יד שנייה
FIRST (Hagag)375₪8.1M₪108K2025יד ראשונה
Ashira (Avisror)372₪7.4M₪103K2025יד ראשונה

נתונים ממדלן ורשות המיסים. מחירי יד ראשונה כוללים מע״מ. מחירי יד שנייה = מחיר עסקה בלבד.

13 הקשר שוק

השוואה רב-ממדית — פרויקטים בשדה דב

לא רק מחיר — מי מספק את ההשקעה הטובה ביותר על בסיס 6 פרמטרים

רמ״י, דיווחי בורסה, Ynet נדל״ן, כלכליסט
פרויקטיזםודאות מסירהרמת גימורמיקום₪/מ״ר אפקטיביציון
◆ RainbowIsrael Canadaהיתר בנייהריזורטEshkol — חוף₪86K94
FirstHagagתכנוןגבוההEshkol₪90K82
AshiraAvisrorתכנוןגבוההEshkol₪85K76
VogueGindi7+ שניםסטנדרטמרכזי₪49-55K *68
Dimri YamaY.H. Dimriטרם שווק?Eshkol——
* ₪49-55K/מ״ר של Vogue = מחיר נומינלי בהשקה (כלכליסט). מסירה 7+ שנים, הצמדה למדד, ומיקום מרכזי — רחוק מקו החוף.
ציון מבוסס על: ודאות מסירה (25%) | רקורד יזם (25%) | מיקום פרימיום (20%) | אמניטיז (15%) | מחיר אפקטיבי (15%).
🌍 הקשר עולמיGlobal context

ישראל מול העולם — למה כאן?Israel vs. The World — Why here?

משקיעים משווים. הנה הנתונים — בכנות.Investors compare. Here's the data — honestly.

OECD, Global Property Guide, BIS/FRED
🇮🇱 Israel
🇦🇪 Dubai
🇬🇷 Greece
🇵🇹 Portugal
🇨🇾 Cyprus
🇺🇸 US
תשואהYield
3.2%
5.5%
5-7%
5.7%
4.5%
6-9%
עלייה 10 שנים10yr growth
+59%
+40%
+25%
+30%
+20%
+35%
מס רכישהBuy tax
8%
4%
3%
6-8%
3%
1-2%
מס רווחCap gains
25%
0%
15%
28%
20%
15-20%
ויזהVisa
❌
✅ 10yr
✅
✅
✅
❌
מחסור מבניScarcity
93%
Low
Med
Med
Low
Low
שורה תחתונה: תשואה — ישראל מפסידה. עליית ערך — ישראל מנצחת. 93% קרקע ממשלתית = מחסור שלא ניתן לשחזר. לדיאספורה — ערך הזהות מעבר למספרים.Bottom line: Yield — Israel loses. Appreciation — Israel wins. 93% state land = unreplicable scarcity. For diaspora — identity value is beyond numbers.
14 מבחן עמידות

כמה חזקה ההשקעה הזו?

סימולציה של תרחישי קיצון — למשקיעים שרוצים לראות את התמונה המלאה

▶
פתח ניתוח מתקדם
ריבית, מדד, ירידת מחירים, עיכוב — מה קורה?

ריבית עולה

מדד בנייה עולה

מחירים יורדים

עיכוב במסירה

15 התאמה אישית

איזו דירה מתאימה לך?

ענה על 4 שאלות קצרות ונציג לך את הדירה שהכי מתאימה לפרופיל ההשקעה שלך

1. מה התקציב שלך?

₪3-4 מיליון
₪4-6 מיליון
₪6-8 מיליון
₪8 מיליון+

2. מה העדיפות שלך?

תשואה שוטפת (שכ״ד)
עליית ערך לטווח ארוך
מגורים + השקעה
השכרה לטווח קצר (Airbnb)

3. כמה זמן הכסף יכול ״לשכב״?

1-2 שנים
3-4 שנים
5 שנים+

4. יש לך דירה נוספת?

לא — זו דירה ראשונה
כן — יש לי דירה/ות
עולה חדש / תושב חוץ
16 הצעד הבא

מעוניין במידע נוסף?Want to learn more?

השאר פרטים — נציג Israel Canada ייצור קשר תוך 24 שעות.Leave details — Israel Canada will contact you within 24 hours.

הפרטים מועברים ישירות לצוות המכירות של Israel Canada. Compass אינה מתווכת.

מחקר עצמאי + הורדה

🔗 מקורות

📄

דו״ח משקיע PDF

כל הנתונים מהעמוד הזה בקובץ אחד